稳住存量（商品房市场）、激活增量（非商品住房），这是2019年地产制度“二分法”改革起步阶段。

接下来，土地出让限地价、竞配建（保障房、租赁房、公共服务设施等）“常态化”，商品房交易“限房价”也常态化。双重挤压下，地产利润率向社会平均水平回归，地产红利让利给居民部门，特别是无房户、新市民、转移人口，让他们以相对低的成本实现“扎根”城市的梦想，这是整个社会利益平衡的可靠路径，也是综合国力告别内卷化而螺旋上升的突破口。

激活农地市场化溢价，这是2019年供给侧改革的重点，也是广大农民阶梯晋级之路。近日，上位法启动修订，集体建设用地不经征收可直接入市。这意味着2017年确立的13城集体土地建租赁房试点，扩大到全国。北京尝“头啖汤”，三宗集体土地建共有产权住房，含装修售价仅2.9万元，为同区域商品房的1/3。同时，土地承包法修正案提请人大审议，核心是激活土地融资功能。

稳住存量（商品房市场）、激活增量（非商品住房），这是2019年地产制度“二分法”改革起步阶段。政策托底，但绝不会冲击虚高的资产溢价、绝不会造成下跌预期，商品房市场量价“高位平衡”。

当然，也不会迎来“新周期”，因为杠杆受限、融资受阻，楼市量价在历史高基数上再上台阶很难。双重挤压已显文火慢炖的长期政策安排，结果就是群体性的投资性交易索然无味，溢价预期赶不上交易成本和周期。

于是，虚高的资产泡沫日渐损耗，“房住不炒”渐进落地。另一边，集体土地建设并运营租赁房，收益率可达5%左右，且用地和融资政策都扶持。商品房市场顶部已现、竞争惨烈，且限价、融资高成本继续煎熬，政策开始引导房企转型。