在政策和市场的双重推动下，一场深刻变革正在租赁行业上演，随之而来的，是新一轮的发展机遇。

9月15日《住房租赁条例》（下称《条例》）正式实施，这是中国首部专门规范住房租赁市场的行政法规，从租赁主体、房源供给、合同规范、权益保障等方面作出系统性规定。

“合规与效率是行业重构的基石。”58安居客研究院院长张波在10月22日举办的“重构居住关系-新租住时代”城市共生计划主题沙龙上称，“《条例》倒逼企业合规升级，房源真实性管理、资金安全监管，未来行业将更趋规范，政策支持也会逐步完善。法规落地后，淘汰的是不规范的企业，留下的是真正关注用户需求的企业。”

在当前租赁市场的结构性变化中，供需关系的转变是行业变革的核心。58安居客研究院研究总监韦谢分析，住房租赁市场供需错配问题依然突出。保障性租赁住房已建设2400万套，但实际入住仅700万户；品牌长租公寓在管规模约300万套，一线城市出租率超85%，供需相对平衡；而个人房源市场却呈现“供不应求”与“租金下降”并存的矛盾现象。“随着居住观念转变，租赁行业正迎来结构性发展机遇，这种转变不仅重构了住房消费逻辑，更推动行业从‘规模扩张’向‘品质运营’跃迁。”

数据显示，2023年以来，租房需求占比上升，买房需求占比下降，租赁市场正在补位。租金水平梯度下降，二线城市需求企稳，租售比突破国债收益率，为行业提供了利润空间。

华润有巢副总经理孙雪鹏指出，租客需求的变化体现在两方面：一是服务升级，二是产品结构调整。“存量项目改造难度较大，但新增项目需更注重品质与空间设计，包括配套空间与区域整体提升。”

龙湖集团龙智资管航道、龙湖冠寓总经理顾涛介绍，冠寓通过精细化产品设计（如电动晾衣架、床头柜布局）与组合式资产运营（长租公寓、商业、养老、写字楼等多业态融合），为用户提供更全面的生活解决方案。“从维修服务到社群活动，再到精神层面的满足，都是未来竞争的关键。”

“城市青年需要交通便利与社群互动，城市建设者则需要低成本与基础服务保障。”首创城发集团品牌营销部总经理高广汉强调客群细分与社会价值并重的运营理念，认为新租住时代的企业需平衡经济账与社会价值账，从“房东”转变为“微型城市运营者”。

公募REITs的推出改变了估值逻辑，现金流稳定性成为核心指标。戴德梁行估价及顾问服务部副董事董一凡指出，“土地期限与续期政策的不确定性是当前主要瓶颈，未来需通过运营效率提升与服务增值，增强资产退出时的市场认可度。”

利润压力始终是企业无法绕开的话题，与会嘉宾提出，通过数字化管理、政策支持与资方合作，可降低运营与建安成本，节能技术应用与服务增值也是利润对冲的有效途径。