与4月份充斥媒体的抢房大战截然相反，短短两个月后，6月，舆论的口风已经成了“寒冬”“抛售”“大幅下跌”“降幅30%”“单价跌5000”“跌6000”仔细阅读并不难发现，这些惊悚的数字，往往是个别地区、个别人急于出售的个案，但依然不影响外界对环京楼市消沉的判断。

不论是否出现大规模价格下降，但经过多轮的限购和调控政策后，环京楼市被短暂速冻是不争的事实。

6月12日，中国社科院发布的2017年5月《住房市场发展月度分析报告》称，在5月份北京房价指数环比出现下跌的同时，环京房价也大幅下跌。其中，廊坊5月房价指数环比下降8.54%，位居样本城市跌幅第一位，京津冀房价指数5月环比也下降了4.22%。

此前国家统计局调查的全国70个大中城市住宅销售价格变动情况和京津冀统计部门监测的数据称，4月份环京楼市调控效果初显。京津冀地区部分城市新建商品住宅价格涨幅回落，天津价格环比下降。

过去的几个月，谁也说不清楚具体是什么原因，在哪个时点导致环京楼市的加速启动，破一万、破两万北京非首都功能的疏解，加快推进京津冀一体化，还有“千年大计”雄安新区的发布，就像一盏盏灯塔，给北京周边的未来带来了无限的希望和遐想，在未来还没到来之前，房价上涨率先到来了。

骤然降温

晚上九点，李豪还在售楼处，不是卖房子，而是给新人培训。

4月，包括李豪所在项目在内的多个售楼处都贴上了封条，五证不全的房子，现在已经被当地责令全部停售。售楼处的一楼冷冷清清，李豪带着新晋的销售在二楼描绘着未来的大饼，以及吃到大饼的方法。

李豪是河北省涿州市的一个项目经理，带着一队人马，同时负责几个房地产项目的销售，按比例拿取相应的佣金。去年还是个普通的销售，今年就自己另立门户，在他一个农村出来的孩子看来，颇值得自豪。但最近他时常焦虑，自己带的两个项目，一个刚开盘就被封了，一个迟迟未能开盘，三套房子每个月一万七的月供可等不起。原因就是，和很多环京地区一样，这里邻近北京，且年初以来房价蹿升。

“政府查得很严，二手房中介全部查了一遍，对于资质有问题的中介全部贴了封条，现在又轮到新房。”李豪说。本来预计4月份开盘的一个项目，一推再推，“开发商不愿意开盘，在等涨价，我正在努力，争取五一前后开盘，均价不到两万。”他这样跟他的老客户承诺，但现在看来，情况完全超出他的预料。

他所说的项目，至今没有开盘。5月，他带领的销售团队开始集中推商住项目，因为不限购，6月，销售的朋友圈换成了“青岛后花园”——海阳看房团的“空前盛况”。

这就是环京楼市的普遍现状。

北京政府一道道限令把楼市投机者逼向环京地区，带动了周边楼市非理性上涨，进而导致周边地区也不得不出手灭火。

3月1日，涿州、涞水等地限购政策出台。3月21日，廊坊接棒，范围涉及主城区(含广阳区、安次区、廊坊开发区)、三河市、大厂回族自治县、香河县、固安县和永清县。

整个4月份，根据易居研究院的统计数据，天津、河北地区出台了13个限购政策，其中，涉及保定6个、廊坊2个，加上3月份出台的5个限购政策（涉及保定3个、廊坊1个），此轮调控，保定、廊坊地区占整个环京地区近七成。

直到5月中旬，河北省政府办公厅印发《关于进一步促进全省房地产市场平稳健康发展的实施意见》出台，环北京楼市几乎被全部冰封，投机性需求被全线阻击。

保定和廊坊的大部分地区，位于北京的南部，分别连接北京房山区和大兴区。此外，廊坊的三河、大厂和香河，与北京东部的通州地区相连。

2010年以前，这些与北京毗邻的地区，房价绝大多数最高不超过5000元/平方米。2016年以前，也不过六七千元。

只有一个地方特别，就是位于北京东部的距市区只有30公里的河北省三河市燕郊镇。这个地区早已承担了北京“后院”的功能，在繁盛的城东和住所之间，只有半小时的车程。凭借这样的区域优势，燕郊的房价是其他临北京地区的3倍甚至更高。特别是2015年下半年，北京市市政府确定迁往通州的消息坐实后，燕郊的房价甚至超过北京市内部分地区。不仅是燕郊，临近的北三县楼市也随之扬起。

谁也没有想到这些原本不起眼的小地方房价能够破1万，然后破2万，燕郊已经突破3万，甚至一度冲击4万，而且这些都在两年内发生了。

在北京以东楼市被接连带动的同时，南部地区楼市也开始走向上升通道，最典型的是固安县。

固安位于北京正南方。2014年12月底，选址北京大兴区榆垡镇、礼贤镇和河北省廊坊市广阳区之间的北京新机场正式动工，距离新机场仅15分钟车程的固安，楼市被这一利好消息持续刺激，房价由每平方米几千元转上2万+。

所有能讲出故事的周边地区，都以开放的姿态迎接从北京向外的投资客。但投资客的热情，已经升级到抢不到房就砸售楼处的激情，是在意料之外的。

一位来往于燕郊、固安、香河、涿州等地的投资客说，“3月份，基本上新兴的周边地区已经开盘的售楼处都把房子卖光，只留下不多的大户型，甚至走到售楼处都没销售过来迎接你。”

某楼盘被砸的视频此前曾流传于社交媒体，“12000人，只有2000套房。很多人是从固安、定兴那边过来，排了半天，最后没房了。”售楼处的小丽回忆当时的情形，那些人来到售楼处就嚷嚷，“你们这不是耍人玩吗，让交钱排号，这么多人那么老远来，等这么长时间，最后没有。”她撇撇嘴，“太吓人了！”

一个楼盘开盘，抢房在网上操作。同一时间，不同地点，开盘价，房源同时放出。每个销售的手里，拿着几个已经交过定金的客户的资料，谁交的多，就把谁排在前面选。“根本来不及看什么楼层，具体是哪一户，就是看清楚多大的就直接点，一犹豫就没了。”一位销售告诉记者。“前期沟通过，基本上都是投资的，所以不太在乎楼层、户型这些东西，只要自己手里的钱能买起就行，跟打仗一样。”

在销售市场摸爬滚打多年的李豪透露，现在的情况开发商也不愿意放，都开始压手里的房子，“要知道，开一次盘，就价格涨一次。所以一次只放出几十套、一百多套房源，试探一下市场的反应。”

二手房市场同样如此。此前类似于固安、涿州这样的地方，二手房市场交易量很小，就是在3月份，一个房源，更新三次价格，上调幅度少则几万元，多则一二十万元。“我昨天刚卖出一套房子，今天就有人问我，加5万元，帮问问买家能不能让给他。”朱先生说，这是4月份他常遇到的情况。这是他做中介几年，从来没有过的。

3月1日，涿州和涞水就已经发布限购措施。但在业内看来的“常规动作”，并未起到降温的效果。随后的4月，当地政府开始严查二手房和新房的交易，中介的违规行为，开发商五证不全等一切不利于调控的违规行为都被严查。

6月，上述被砸售楼处的项目再次开盘，虽然在7个小时内就卖出1000多套，但并未出现此前激烈的场景，每平方米价格也仅比上次开盘平均涨了500元左右，“基本没怎么涨”，一位销售经理称，“但是周边新开盘的楼盘也极少有降价的情况，只能说稳定了不少。”

避免成为“睡城”

5月14日22点50分，小孟在社交媒体发了一张图片，“一个半小时还没出燕郊，进京的每个人都要查，单次的路程都要3个小时，提前去北京吧。”他跟同样在北京上班的爱人商量。

凌晨2点钟，他们来到大望路的一家快捷酒店，住下，两人已是面无表情。

一直以来，燕郊被称为北京的“睡城”。白天在北京上班，晚上回到燕郊的家，这是很多两地穿梭的人的基本生活状态。一般情况下，非高峰期只需要半个多小时，但是上下班高峰期往往至少需要一个多小时。遇到重大会议，安检严苛的时段，检查站路段堵得人心烦意乱。

交通只是一方面，医疗、教育一系列问题都无法解决。

“医疗和教育，大多是私立的，贵还在其次，关键是水平我信不过。”很多往来于燕郊和北京的人们，都是这样的想法。“这里基本是三不管地界，除了房子多、馆子多、人多，就是乱子多。”

当燕郊房价进入4万+时代后，一些原本无力在北京购房的刚需也跟炒房的人一起，开始寻找周边的价值洼地。

但事实是，“洼地”已经不“洼”了。燕郊以外，固安、大厂、廊坊、涿州等多地的新开盘价格都超过了每平方米2万元，几乎所有的地区都把京津冀一体化、疏解北京非首都功能等一切能跟北京联系起来的消息作为炒作的噱头。

按照燕郊目前的情况来看，周边的地区是否也同样会沦为一片“睡城”？

“无论是京津冀协调发展，还是北京疏解非首都功能，都跟环京楼市上涨没有必然的联系，所以舆论对于由于北京原因引起周边房价上涨的结论是错误的。”北京市房地产业协会秘书长陈志在接受《凤凰周刊》采访时称。京津冀的协同，按照中央的要求，首先是交通、电信等基础设施的完善和对接，其次是管理服务的同质化。而这些，都是未来河北地区需要着重改善的地方。”

2014年2月26日，国家主席习近平在北京考察工作时提出了京津冀协同发展战略，指出北京城市建设管理在不断取得成绩的同时，也面临很多令人揪心的问题，主要表现在集聚了过多的人口和功能，经济社会各要素处于“紧平衡状态”。“要坚持和强化首都核心功能，调整和弱化不适宜首都的功能，把一些功能转移到河北、天津去，这就是大禹治水的道理。”在当年底召开的中央经济工作会议上，习近平强调，京津冀协同发展的核心问题是疏解北京非首都功能，降低北京人口密度，促进经济社会发展与人口资源环境相适应。

中国区域经济学会秘书长陈耀也曾表示，京津冀基础设施的互联互通不仅在于硬件，更在于软件。

“京津冀一体化绝不是楼市的一体化，一体化的过程是一个缓慢的过程，需要逐渐投入和长期规划，绝不是一蹴而就的过程。要是从投机或者投资的角度去看的话是有价值的，因为未来一体化了，现在的价格本来就低，当然有价值，那没有错。但还有一个机会成本的问题，你在那沉了20年，初始投入和未来收益之间的机会成本算过吗？另外一个角度，当它的资源在与北京之间是一个互补关系的时候，它的资源优势就突出。如果不是，你身处北京的人就未必需要选择它。”陈志曾对媒体表示。

大陆官媒曾分析称，“睡城”之困境的原因，首先是长期以来，城市发展忽视了交通、教育等公共服务的跟进配套；其次，由于行政区划的原因，路网规划各自为政，“断头路”“瓶颈路”导致拥堵；再次，现有编制政策难以适应一些区域人口快速膨胀且流动性大、管理难度大的现实，导致“事多人少”。

去年12月6日，河北省交通厅发布消息称，密涿高速公路河北段建成通车，北京七环正式贯通。

但有业内人士撰文称，河北省并没有打造一个商业中心作为卫星城的计划，这是摊大饼式发展带来的惯性和惰性。虽然城市病越来越多，但想上车的人依然有增无减，打造另一个中心的难度越来越大。最终的结局就是，人人都知道摊大饼不好，人人都知道该发展卫星城，但最终还是核心资源区对资源的吸取能力越来越强，另行发展城市中心的成本越来越高，城市依然是在不断地摊大饼，而且只见大，不见厚。“中心”就是“中心”，“睡城”还是“睡城”。

与北京的距离

“目前，河北省在社会发展、公共服务水平和质量层次上差异明显，有些方面甚至呈现‘断崖式’的差距。”京津冀协同发展领导小组办公室负责人曾在2015年表示。

根据2014年拟定的《河北省新型城镇化规划》，把首都周边的一批县(市)建设成规模适度、特色鲜明、设施完善、生态宜居的卫星城市，构筑层次分明、梯度有序、分工明确、布局合理的区域城镇布局结构。

现在来看，恐怕还是有很长的路要走。但从目前来看，周边县市对首都楼市的追赶进度，似乎要超前于其他。

与其他售楼不同，小胖是为数不多看空北京以南地区楼市的人，“把未来几年甚至十几年的饭都提前吃了，这是正常的吗？”但也有乐观的人认为，一些潜力较大的地区，3万元一平方米都是在正常的范围内。

“这一轮限购实际上还是保定的部分城市，过去是廊坊纷纷收紧，现在则是保定。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进说，“从目前来看，北京以南区域的市场发展前景是看好的，当然预计政策管控会比较严，建议近期只需要关注此类区域的规划就好，不需要过急进入此类市场，否则投资的意义是不大的。”他建议，待规划落定再入市也不迟。

今年3月河北省政府办公厅印发的《关于加强京冀交界地区规划建设管理的实施方案》（下称《方案》）中，就交界地区明确要求，严控房地产开发建设，强化房地产市场监管。

《方案》指出，河北省三河市、大厂回族自治县、香河县、廊坊市广阳区、固安县、永清县、涿州市与北京市通州区、大兴区等地域相连，要依据城乡规划确定的人口及用地规模，严控房地产开发总量。严禁大规模开发房地产，严格控制高档住宅开发以及在城镇、铁路公路干线和主要街道、滨水地区及城市边界地带建设高层住宅。

同时，强化房地产项目的规划审批，增加住房供需矛盾紧张区域的中小户型商品住房供应套数。京冀交界地区县（市、区）及重点镇居住用地容积率原则上不超过2.0。严厉打击并及时曝光房地产企业囤地、炒地、恶意炒作、捂盘惜售等违法违规行为，严禁企业及中介机构从事首付贷、过桥贷及设立资金池等场外配资金融业务。

根据规划，河北省计划在今年上半年确定京冀交界地区人口规模控制上限，设定三河市燕郊镇等重点地区常住人口规模控制指标。严格交界地区户籍管理，以合法稳定住所、合法稳定职业和连续缴纳养老保险年限为前置条件，合理确定户口迁移落户条件，严格控制人口机械增长。

5月，“中央决定将河北易县、涞水划归北京房山区，涿州、固安划归大兴区”的消息再次在网上流传，这已经不是第一次，也许也不是最后一次。有媒体向北京、河北两地多名相关领导、部门核实，均称“无此消息”。

或许是对北京的过度渴望，或许是开发商的又一轮噱头，虽然不知风从何起，但这样的消息一次又一次的频繁传播，从另一方面，暗示了这些地区与其他地区的差别。这些差比是真实存在，还是只是存在于不知道多久的未来，目前还没有统一的答案。