2019年的中国楼市调控在坚持“房住不炒”的原则之下，正向着更加市场化和更有针对性的方向转变。

1月3日，青岛本地媒体报道，青岛市高新区房管局发文，暂停执行《青岛市高新区商品房公证摇号售房规则》。这是全国通过摇号限制购房资格的城市中，第一个暂停摇号售房的城市。

在此之前的2018年12月21日，为期三天的中央经济工作会议闭幕。外界高度关注的，此前两次政治局会议都没有出现的“房地产”字样，终于出现在这次中央经济工作会议的通稿之中。

通稿中，针对房地产的表述仅有短短几十个字，与2017年的通稿有了细微的变化，此前一直强调的房地产“因城施策、分类调控”的表述，变为“因城施策、分类指导”。

从12月18日开始，菏泽、广州、杭州、青岛等多地已证实和未证实的，对当地地产调控的微调政策，被很多人认为找到了中央层级的“政策依据”。

“这或许暗示单纯的直接调控会有所减少，中央更多的是基于城市政府主体责任进行指导。从某种程度上意味着，中央扮演指导的角色，房地产的管控主体在于地方政府。这是‘因地制宜’的一个重大突破，从侧面也说明当前菏泽和广州政策调整是有理有据的。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析。

楼市“松绑”第一枪

2018年12月18日，山东省菏泽市住房和城乡建设局发布一则《通知》，明确提出取消2017年11月份《进一步加强房地产市场调控工作的通知》中对新购住房限制转让的措施，即“所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的规定。

这则消息立刻被定义为，四线城市终于承受不住财政压力，不得不放松房地产限制政策，瞬间成为全国舆论的风口，此举被外界称为“打响全国楼市调控松绑第一枪”。

宏观经济面临诸多不确定因素，楼市调控取得明显效果，加之此前10月和12月的两次中央政治局会议中都没有提到“房地产”，已经让“房地产调控松动”的猜测和传闻在坊间不时出现，在此敏感时点蹦出的菏泽事件，标志性意义远远大于其实际意义。

有人甚至将其与2014年南宁北部湾取消限购的意义相提并论，认为是楼市政策从紧到松的重要变化，就像2014年一样，随后各个城市会接连效仿。

虽然外界解读不一，一种观点认为，政策是基于当地楼市的实际情况，给二手房房源的流通增加更多机会，有利于稳定房价，并无不妥；另一种观点则认为，虽然政策本身的实际效用并不高，但调控政策实施一年就取消，显然是一贯以来以卖地为生的地方政府“扛不住了”。

在菏泽宣布取消限售后的次日早盘，地产股闻风而动，拉升走强。

虽然有大量文章分析菏泽当地楼市的情况，人口流出、二手房交易等等，但并没有太多的人对此投入过多关心，人们都在等待这件事的后续，这是地方政府对此轮不断加码的调控政策的一次试探，成，则可能调控会进入另一个新的阶段；败，则意味着中央政府对房地产调控仍然态度坚决，地产未来一段时间恐怕仍将持续降温。

在12月19日傍晚，山东菏泽住建局回应，经过认真调查和评估，菏泽市住建局决定取消已出台的限制新购和二手住房转让期限规定。在某陆媒的标题上，出现了“闯关成功”。

一个有意思的小插曲是，上一级单位山东省住建厅在菏泽正式回应前曾表态，此文件没有报备省厅，已经要求菏泽住建局尽快进行政策解读。而最终菏泽住建局的回应，从某种意义上来说，显示出省一级尊重了地方的意见。

多地密集试探“放松”楼市

就在山东菏泽取消限售之后的两天里，市场密集传出了多地类似“松绑”调控的消息。

2018年12月19日晚间，广州公寓限购“松绑”政策也落下实锤。广州市住房和城乡建设委员会宣布，在2017年3月30日后成交土地的商服类物业的销售对象应当是法人单位，而2017年3月30日前（含当日）成交土地上的商服类物业不再限定销售对象，个人购买商服类物业取得不动产证满2年后方可再次转让。

据陆媒报道，珠海金湾、斗门两区的购房政策已出现调整，只需一年社保就可以购买一套商品住房，该政策面向所有购房者。经珠海多位地产从业人员证实，上述两区购买一套住房都可以这样操作，虽然没有正式文件下发，但政府已默认。

另据消息，“广州住宅限价政策出现松动，将“一刀切”限价政策改为根据周边楼盘价格浮动调整限价，因此部分楼盘限价可能出现提高。”

12月21日，杭州住保房管官方微博发布声明：“自2017年开始针对确因工作调动而造成社保补缴的，累计不超过三个月，则视为符合购房资格，目前并未作新的调整。”并强调，“杭州未放松限购政策。”

在中央经济工作会议明确“分城调控”的方针之后，青岛成为第一个暂停摇号售房的城市。

一位金融机构首席经济学家曾在此前分析称，在经济面临诸多挑战的情况下，某些地方政府压力非常大，之前扎堆跟风出台的地产调控政策又不排除盲目性，所以在多种因素叠加下，在某个时点还会出现期望地产拉动经济的冲动，但经过一段长时间的调控，未来可能不再会出现大规模的重启房地产现象。

“这些消息时间点选择的非常微妙，”一位业内人士此前坦言，“在中央经济会议召开前夕的密集试探，颇值得玩味，所以大家都在等着看中央经济工作会议中，对房地产提不提，怎么提。”

从“分城调控”到“分类指导”

中央工作会议确定，“要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。”

值得注意的是，此前一直强调的房地产“因城施策、分类调控”的表述，变为“因城施策、分类指导”。

地产研究机构诸葛找房研究中心首席分析师陈雷说，“由于现在国内房产市场分化较为严重，一二线和三四线，甚至不同的三四线城市之间的市场状况均不同，加上各地经济发展状况、棚改计划等差异，导致各地方市场在分类调控过程中压力较大，因此分类指导在目前情况下显得更加重要，可以由地方针对当地实际情况灵活施策。从一定程度上给了各地更大的自主调整市场的权利。”

有统计称，2018年以来，房地产陆续出台的调控政策多达444次，预计全年在450次左右，刷新历史调控纪录。年内调控政策出台次数同比涨幅高达75%，2018年也因此成为历史房地产调控政策最密集的年份。

密集的调控政策已经取得了一定的成效，在楼市“金九银十”风光不再，多地房价出现下降的情况下，此前的两次中央政治局会议并未提及房地产，海通宏观姜超此前分析，“中央政府淡化楼市调控，意味着地产泡沫已相对可控，楼市调控或非2019年政策重心。”

苏宁金融研究院宏观经济研究中心主任黄志龙表示，未来，两类城市有望获得政策松绑许可：一是地方财政收入、地方债务偿还对房地产相关税收和土地出让金收入依赖程度较高的城市；二是经过本轮楼市调控后，一些房地产交易、土地出让下降程度过大的城市，这类城市一般集中在三线、四线城市，在前期“一刀切”的房地产调控政策引导下，被迫采取了不符合自身楼市发展状况的城市。

值得关注的是，尽管目前一线、环一线及部分热点二线城市房价已经出现了明显回调，但由于此类城市多表现为人口持续流入或有一定数量的人口基数，且刚需购买力较强，所以，预计政策松绑可能性较低。