在房地产市场持续调整的背景下，国务院常务会议释放政策加码信号，强调优化政策、稳定市场预期、激活需求、化解风险，推动行业止跌回稳。

然而，当前房企普遍面临债务重组困境，债务结构复杂、现金流紧张，导致偿债能力严重受限。今年以来，尽管房企债务重组步伐加快，但整体进展仍较慢，部分企业仍在探索有效方案，且政策条款逐步趋严，“以物抵债”成为常见手段。

在这一背景下，龙光控股于6月20日发布债务重组方案，为21笔公司债券及资产支持证券持有人提供重组方案。新方案显示，该司进一步为投资人扩充偿债来源，提供更多偿付保障。

多管齐下

自2025年初以来，房地产企业在债务重组与企业重整方面的动向愈加频繁， 从大多数房企的债务重组方案来看，普遍采用了债务展期、债转股、资产清偿与现金兑付等手段。

许多面临困境的房企由于现金流紧张、资产价值缩水或已被抵押，能够用于偿债的优质资产愈发稀缺。债转股成为了许多房企债务重组的“标配”，不仅有效缓解了短期资金压力，还为企业延长了偿债周期，进而为后续的债务重组提供了更多操作空间。

在这一波房企债务重组中，龙光无疑成为了积极推进、深化重组方案并强化执行的代表企业。

2025年2月，龙光宣布约80.8%的同意债权人已加入整体债权人支持协议（CSA），意味着其境外债务重组取得重要突破，为公司赢得了宝贵的调整时间。紧随其后，龙光于3月公布了整体境内债务重组方案，涉及21笔债券。

距离首次披露方案仅三个月，龙光便优化调整重组方案。此次重组方案采取实物资产、现金与股票多管齐下的方式，为投资人提供了更为多元的偿债来源，并进一步增强了偿债保障，切实用“真金白银”丈量其“化债”决心。

从具体内容上看，龙光计划通过境外筹集的5亿现金资源以及港股股票资源，为此次境内债务重组方案提供资金支持。此外，该司计划增发5.3亿股股票，专项用于支持境内债券的重组工作，。

值得注意的是，龙光在3月的公告中，已为境内债券提供了29项增信资产。最新消息显示，龙光将根据这些增信资产的开发阶段属性，进行精准分类，并根据资产特性与不同重组选项的需求进行匹配，最大限度盘活增信资产。

对于龙光而言，重组进程之所以能够顺利推进，其中的重要原因来自近年来全力稳定经营。自出现流动性问题以来，龙光在过去三年间累计完成约14.3万套交付任务。

多维优化

“当前投资者的核心关切主要集中在现金购回与优质资产抵债两大方向。”

上述投资人进一步指出，尤其是中小投资者，在前期沟通中明确表达了希望参与部分大体量、难以拆分的优质实物资产的意愿。

针对不同类型投资人的需求，龙光对此前重组方案各选项都进行了全面的优化与调整。

首先，龙光将考虑通过出售指定资产并按18%价格进行现金购回，应对购回选项超额需求；同时，梳理清晰完整的资产用于以物抵债；最后设立单一资产信托，便于中小投资人参与以物抵债。

从方案内容上看，龙光此次提出的五大重组选项，涵盖了现金购回、资产抵债、债转股等多种形式，均进行了全方位的升级。其中现金购回与全额资产转换最受市场关注。

全额转换特定资产选项，即债券全额转换为有稳定现金流的长期经营性特定资产。该方案通过将债券全额转换为具有稳定现金流的长期经营性资产——上海临港商业的收益权信托，确保投资人的本金不受影响。

据悉，每100元债券面值将转换为价值100元的信托份额，无本金削减，且每年按照0.15%获得信托收益，信托到期时一次性支付。

公开资料显示，上海临港商业项目位于上海临港新区核心地段，周边拥有超过50万的流动人群。项目本身作为上海临港新区规模最大的商业中心，体量达到了14.4万平米，目前项目招商工作已进入尾声，进驻品牌超过200个，预计将在今年开业。

接近市场人士指出，龙光是行业中唯一一家在重组方案中提供“不减本金且有优质经营性实物资产做保障”选项的房企。这也是目前市场上唯一采用此类方式的案例。

而现金购回选项是投资人普遍青睐的选择，尤其在债务重组过程中，投资人常常希望能够快速退出。

龙光此次创新性地增设了资产出售变现机制，即在购回需求超过原有额度上限时，公司考虑启动资产出售，所得资金再按18%的购回比例进行现金购回。这一机制使得投资人能够获得更多的现金购回份额，从而最大化满足其退出需求。

本次方案调整中，龙光将购回价格上调至18%，并通过资产出售进一步补充现金购回资金，从而提升了重组方案的灵活性和市场吸引力。

除此之外，于资产抵债选项中，龙光也进行了创新与优化。该选项包括以物抵债、单一资产信托和集合资产信托三种模式，并大幅提升了抵债对价。

最具亮点的是将以物抵债的对价从原方案的100：25元提升至100：35元，并增加了现金部分，进一步提升了对投资人的吸引力。

最后的债转股及全额留债虽是行业普遍做法，但选项本身却不失亮点。其中，债转股选项拟通过定向增发5.3亿股股票，提供给投资人参与股本增长的机会。

其中，转股价格为6港元/股，龙光还设计了附加权利：若在两年末股票尚未售出，且届时60个交易日平均股价低于1.08港元，则公司将额外增发第2年末持有未出售的定增股票数量的20%。

全额留债选项则是缩短了展期期限，从原方案的9.5年缩短至8年，展期时限在同业中处于最短水平。