较多城市房价出现试探性上涨
2019/04/15 | 王毕强 | 收藏本文
【本刊综合】中国社会科学院财经战略研究院3月28日发布的《中国住房市场发展月度分析报告》显示,今年2月,较多城市房价出现试探性上涨,重点城市成交量季节性回落。2月,全国房价总体止跌回涨,上涨城市个数较快增加。142个样本城市房价平均环比上涨0.355%,环比涨幅比上月扩大了0.494个百分点。142个样本城市中,房价环比上涨城市94个,占样本数的66.2%,比上月增加39个。其中,一线城市房价整体小幅上涨。2019年2月,一线城市房价平均环比上升1.07%,涨速比上月扩大0.955个百分点。报告预测,一二线城市房价上涨压力将平稳缓慢释放。短期内,由于一二线城市住房总价较高、对融资杠杆的依赖度大,只要限购、限贷等房地产核心调控政策不发生显著松动,一二线城市房价上涨动力仍将受到很大制约。热点一二线城市房价或将以小涨或微涨为主,短期难以出现大涨。此外,三四线城市局部“小阳春”或将消退。
房企面临还债高峰
【本刊综合】调控高压之下,房企还债高峰正在到来。同策研究院监测数据显示,在假设没有新增债券发行的情况下,2019年起,到期债券规模已经出现同比翻倍的情况,达到3783.13亿元。到2021年,到期债券达到近年来峰值6901.68亿元。未来三年内,房地产企业的还款压力将逐渐加大。此外,债务额度水平以及组成结构直接影响企业的融资意愿与融资压力。根据2018年中报的公开数据,监测的40家典型上市房企中,部分负债压力大的企业净负债率突破190%,速动比例低至0.425,中期报告时账面现金无法覆盖一年以及一年之内到期的短期负债。泰禾就是还债高峰中的典型,并传出裁员消息。在过去几年间,为了加杠杆扩张,泰禾集团穷尽各种途径融资。2018年半年报显示,负债结构方面,银行贷款约309亿元,占比约21%;公司债(3-5年)306亿元,占比约21%;信托借款约613亿元,占比约42%;资产管理约192亿元,占比约13%;其他产品约51亿元,占比约3%。
多项利好能否成为楼市“新推手”?
【本刊综合】多城开始实施的“一城一策”以及多地房贷利率下调,是否意味着楼市开始回暖?这些举措将对今年楼市将产生何种影响?是否会成为2019年楼市“新推手”?
中原地产首席分析师张大伟表示,在市场资金宽松的大背景下,房贷利率下降是大趋势,而且从去年下半年就开始了。
目前,福建、河南、安徽、长沙、杭州、宁波等地已相继提出将按照“一城一策”原则制定有针对性的楼市调控政策。
业内人士预计,2019年至少将会有30个城市微调房地产调控政策,有望形成微调热潮。这也标志着,本轮楼市调控全面见底,“一城一策”将是2019年房地产市场调控的主基调。
上海易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,“一城一策”估计后续会在部分一二线城市率先展开。楼市悲观情绪进一步减弱,预计部分城市会率先反弹。但三四线城市会调整到今年第三季度,到了第四季度才有机会反弹。国家统计局公布的今年前两月行业数据显示,首套房利率维持下行。融360发布的2月份中国房贷市场报告也显示,2月,全国首套房贷款平均利率为5.63%,环比上月下降0.53%。2月利率下调银行数量44家,较上月增加10家,首套房贷平均利率连续3个月下降。
“今年全国两会期间,针对房地产市场‘稳地价、稳房价、稳预期’成为最关键的政策方向。”张大伟表示,稳定其实是双向调节,大涨肯定不是稳定,但暴跌也同样不是稳定。
张大伟认为,房地产政策最严格的时期已经过去。特别是对于二三线城市来说,除了信贷政策,最近其他政策都有可能调整。各地频繁发布的规划利好一方面是产业升级,产业转移,有利于经济发展,很大程度上也推动了房地产市场的需求。
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