【本刊综合】中国社会科学院财经战略研究院3月28日发布的《中国住房市场发展月度分析报告》显示，今年2月，较多城市房价出现试探性上涨，重点城市成交量季节性回落。2月，全国房价总体止跌回涨，上涨城市个数较快增加。142个样本城市房价平均环比上涨0.355%，环比涨幅比上月扩大了0.494个百分点。142个样本城市中，房价环比上涨城市94个，占样本数的66.2%，比上月增加39个。其中，一线城市房价整体小幅上涨。2019年2月，一线城市房价平均环比上升1.07%，涨速比上月扩大0.955个百分点。报告预测，一二线城市房价上涨压力将平稳缓慢释放。短期内，由于一二线城市住房总价较高、对融资杠杆的依赖度大，只要限购、限贷等房地产核心调控政策不发生显著松动，一二线城市房价上涨动力仍将受到很大制约。热点一二线城市房价或将以小涨或微涨为主，短期难以出现大涨。此外，三四线城市局部“小阳春”或将消退。

房企面临还债高峰

【本刊综合】调控高压之下，房企还债高峰正在到来。同策研究院监测数据显示，在假设没有新增债券发行的情况下，2019年起，到期债券规模已经出现同比翻倍的情况，达到3783.13亿元。到2021年，到期债券达到近年来峰值6901.68亿元。未来三年内，房地产企业的还款压力将逐渐加大。此外，债务额度水平以及组成结构直接影响企业的融资意愿与融资压力。根据2018年中报的公开数据，监测的40家典型上市房企中，部分负债压力大的企业净负债率突破190%，速动比例低至0.425，中期报告时账面现金无法覆盖一年以及一年之内到期的短期负债。泰禾就是还债高峰中的典型，并传出裁员消息。在过去几年间，为了加杠杆扩张，泰禾集团穷尽各种途径融资。2018年半年报显示，负债结构方面，银行贷款约309亿元，占比约21%；公司债（3-5年）306亿元，占比约21%；信托借款约613亿元，占比约42%；资产管理约192亿元，占比约13%；其他产品约51亿元，占比约3%。

多项利好能否成为楼市“新推手”？

【本刊综合】多城开始实施的“一城一策”以及多地房贷利率下调，是否意味着楼市开始回暖？这些举措将对今年楼市将产生何种影响？是否会成为2019年楼市“新推手”？

中原地产首席分析师张大伟表示，在市场资金宽松的大背景下，房贷利率下降是大趋势，而且从去年下半年就开始了。

目前，福建、河南、安徽、长沙、杭州、宁波等地已相继提出将按照“一城一策”原则制定有针对性的楼市调控政策。

业内人士预计，2019年至少将会有30个城市微调房地产调控政策，有望形成微调热潮。这也标志着，本轮楼市调控全面见底，“一城一策”将是2019年房地产市场调控的主基调。

上海易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，“一城一策”估计后续会在部分一二线城市率先展开。楼市悲观情绪进一步减弱，预计部分城市会率先反弹。但三四线城市会调整到今年第三季度，到了第四季度才有机会反弹。国家统计局公布的今年前两月行业数据显示，首套房利率维持下行。融360发布的2月份中国房贷市场报告也显示，2月，全国首套房贷款平均利率为5.63%，环比上月下降0.53%。2月利率下调银行数量44家，较上月增加10家，首套房贷平均利率连续3个月下降。

“今年全国两会期间，针对房地产市场‘稳地价、稳房价、稳预期’成为最关键的政策方向。”张大伟表示，稳定其实是双向调节，大涨肯定不是稳定，但暴跌也同样不是稳定。

张大伟认为，房地产政策最严格的时期已经过去。特别是对于二三线城市来说，除了信贷政策，最近其他政策都有可能调整。各地频繁发布的规划利好一方面是产业升级，产业转移，有利于经济发展，很大程度上也推动了房地产市场的需求。