近二十个城市微调楼市政策

据克而瑞研究中心统计，当前全国近20个城市对楼市调控进行了微调，“因城施策、分类指导”的特点更为突出。从今年1月开始，海口、广州、西安、大连、常州等城市陆续发布了人才引进政策。例如，海口放宽人才落户的学历年龄限制；西安取消本科学历落户年龄限制；广州市放宽引进人才的落户限制。业内人士分析认为，这些城市针对人才引进的新政策，对当地的房地产市场将产生短期的利好作用。从全国20个典型城市2月以来的项目去化率表现来看，多数城市的去化率延续了下行趋势，仅有武汉、南宁、郑州、南京、深圳、常州等6个城市项目开盘去化率有了明显提升。2019年房地产政策面基本维稳，“因城施策、分类指导”的特点会更加突出。一二线城市有望低位企稳，市场表现将优于三四线，部分购买力透支、经济基础较差、缺乏人口支撑的弱二线和三四线城市将面临较大的去化风险。

数据显示楼市尚未回暖

2019年一季度的市场热情有望提升，但房价的上行动力依然不够强劲。现在，仍有个别机构或开发商遵循着“每逢节后必炒作”的营销思路。在房地产行业，“小阳春”和“金九银十”均是开发商重要的营销节点。尽管传统销售旺季已经多年不旺，但市场炒作依旧存在。一个现象是，近来有关楼市“小阳春”的信息广泛传播，甚至有部分机构或个别开发商以传播房价上涨信息挑拨购房者的情绪。受传统季节性因素影响，楼市确实在筑底后略有回暖，但市场情绪也存在炒作因素被放大的现象。行业排名前十的某房企高管表示，目前，楼市还不能称之为“小阳春”。从中国指数研究院数据来看，已有成交量数据的城市104个，总体成交量下降12.5%。国家统计局数据显示，同比去年1月，70个大中城市房价涨幅两位数的有43个，超过20%的仅有4个，最高23.5%。某自媒体大V称，市场又一波轮回到来，但轮回还只是炒作和被挑逗的情绪。

一二线城市二手房价呈下降态势

近日，国家统计局发布1月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据，数据显示，1月份商品住宅销售价格总体平稳。值得注意的是，一二线城市二手住宅销售价格出现下降趋势。其中，一线城市环比下降0.1%；31个二线城市二手住宅销售价格由升转降，下降0.1%；35个三线城市二手住宅销售价格环比涨幅回落0.1个百分点。

有业内人士认为，受春节因素、返乡置业意向减弱等多方面因素影响，本轮持续超过45个月的房价上涨后，一二线城市的二手房价格出现下行。

中原地产首席分析师张大伟认为，1月官方发布的全国房地产市场数据与房价走势中，楼市拐点明显出现。

具体来看，1月，二手房环比上涨城市为41个，环比减少6个。其中，南宁由去年12月的环比上涨2%，转为下降0.1%；洛阳、成都、遵义、蚌埠、包头由上涨1%、0.9%、0.6%、0.5%、0.4%，转为持平。

“最有代表意义的一二线城市二手房价格开始全面下调。”张大伟表示，从全国房地产市场成交量看，一二线城市基本是二手房占主导，特别是一线城市，二手房数据更代表市场真实情况。

58安居客房产研究院首席分析师张波也认为，新建商品房价格上涨和供给结构有一定关系，中高端项目成交更为集中，相比之下，二手房更能体现市场的实际行情。张大伟介绍，本轮房地产市场从2014年“9·30”新政开始逐渐止跌，到2015年“3·30”新政后酝酿上涨，2015年5月本轮价格开始爆发，根据70个大中城市房价数据，当月二手房上涨城市达到42个，其中大部分是一二线城市，特别是一线城市深圳单月上涨6.3%。

他表示，最有房价代表意义的一二线城市二手房价格开始全面下调，如果后续没有明显的信贷政策变化，预计这一调整趋势将延续。