“如果放在两年前，说一个在南城的项目，朝阳、海淀的客户都过来买，而且过来住，是不可想象的事情。虽然不容易，但我们做到了。”金茂北京相关负责人主要负责营销口，金茂在南城的亦庄金茂悦落地初期，他们碰上了不少难题。

“其实主要的担心，在于人们心理层面对南城认识的转变很难。尤其是老北京人，对于南城的印象，跟其他地区相比是有差距的，这是过去多年来积累下来的。”

这不仅仅是中国金茂遇到的难题，也几乎是所有最初在南城开发项目的开发商要面对的普遍问题。

但这并未影响近两年来房企对北京南城的热情，2013年底开始，以当时的方兴地产，也就是现在的中国金茂为代表的一批大型房企在南城争相拿地，更多的房企从中看到了机遇，致使在此后的两年多时间里，南弱北强的印象逐渐被“价格洼地”、“数千亿政府投资”、“经济发展新动力”这样的关键词所代替。

北京规划学会前秘书长高毅存在接受媒体采访时表示，从城市发展的路径来说，城市一般在早期都是非均衡发展，即有条件的重点地区优先发展，在城市发展的中后期，逐渐变为均衡发展，想办法使落后地区赶上来。

破题：重心转到南城去

2009年11月6日，北京市出台《促进城市南部地区加快发展行动计划》（简称“城南行动计划”），将城市南部地区作为北京未来发展的重要空间和京津冀区域合作的门户通道。

这意味着，此前“宁要北城一张床不要南城一间房”的时代，即将成为过去。

风向标的变化，让嗅觉敏锐的房地产企业，看到了其中蕴藏的巨大机遇。“前些年，大众对于南城有较深的刻板印象，南城的经济发展、产业更新和消费人群的变化，也没有得到及时关注。但中国金茂以城市运营为理念，带着改变城市的金茂基因，前瞻地发现了南城的潜力，较早进入南城深耕。”金茂北京相关负责人如是说。

“我们真正意义上在南城的第一个项目是在亦庄。”该负责人介绍称。“当时确实存在各方面的压力，但是我们还是看重其中的机会，将重心南移。”

她解释道，纵观北京发展的历史，任何一个区域的发展都伴随着一个事件的推动。“北京每次大的发展，都会伴随一个特殊的事件。亚运村区域的发展，受益于亚运村曾是北京当年最大规模的项目，为北京有力呈现了最高档的社区群和别墅区。国贸中央商务区的崛起，则把交通、基础设施及大量投资引到北京东部，推动东部区域房地产快速发展。而今，在北京新一轮的区域发展格局逐渐成型的背景下，京南大兴区域新机场、新国门板块的崛起就变得格外引人注目。”

在中国金茂看来，政府的导向和规划投入代表了北京发展的趋势，由此带来的区域自身产业升级迭代的这种活力能带动一个区域的发展。“曾经政府2225亿的投资，推动了整个亚奥板块的巨大变化，如今政府对于南城更大规模的投资，也势必带动整个南城的快速发展。”

统计显示，自2009年以来，在政府推动下的“城南行动计划”累计两个阶段总投入达到6960亿元。

伴随政府大量投入，南城的产业升级也在同步推进。

2015年，京东商城在亦庄东区投资10亿元建设的总部大楼正式启用，整个队伍搬迁至亦庄。2016年，由老厂房升级改造而成的北京亦创国际会展中心，已经被正式确定为世界机器人大会永久会址。今年，开发区重点公共场所无线网络覆盖率将达到百分百。

统计显示，今年一季度，亦庄开发区实现地区生产总值326.6亿元，同比增长11.5%，增速高于全市平均水平4.6个百分点，是北京市唯一一个突破10%的区。根据媒体报道，在亦庄的四大主导产业中，电子信息产业和汽车及交通设备产业今年一季度的工业产值同比增速双双超过40%，生物工程和医药产业工业产值的同比增速也高达18.4%，表现出了强劲的发展势头。

北京丰台金茂广场位于西四环丰台科技园商务核心区，集高端办公、创意空间、艺文商街于一体，将打造成为接轨世界的立体城市生活场，缔造北京城市新地标。

“南城的发展节奏和发展速度，比我们当时选择进入南城时的预期要快得多。”金茂北京相关负责人说。

她坦言，亦庄项目首次开盘时，第一批客户主要来自购买过广渠金茂府、望京金茂府，对金茂品牌忠诚度较高的老业主们。“他们对金茂的品质了解，对产品也了解，所以会主动把金茂的项目介绍给自己身边的朋友。”

“随着项目在亦庄深耕多年，中国金茂绿色、健康、科技住宅的产品实力和品牌影响力得到越来越多客户的认可和信赖，项目客源所覆盖的城市半径也越来越大。从一开始入市时主要靠地缘客户为主，即来自丰台、大兴这些离亦庄较近的南城客户，到现在，客群来源已发展为东到朝阳，北到望京、海淀、西城等，客户对于南城、对于亦庄区域的认可度和接受度越来越高，这是深耕区域后带给我们的惊喜。”她说。

2015年，中国金茂再次进驻南城。南三环宋家庄的北京金茂府项目、南四环总部基地丰台金茂广场项目和亦庄金茂府项目成为金茂北京向南的重要布局。中国金茂从城市、生态和产业三大维度出发，创造性地提出了改变京南的三大模式：北京金茂府践行城市更新模式，打造一平方公里的城市理想；丰台金茂广场实现产城无界化；亦庄金茂府追求城市生态，为中产阶级新贵提供理想居所。

“回国后，从我个人生活经验来说，北京发展太快了，一上街，感受到的都是给车的尺度，而且工作在人的生活中占非常大的比例，留给生活的时间可能每天都不到两个小时，而房子也没有一个能够让家人共处的空间，一天的工作后回到家里，都是各自回各自的房间，家人之间沟通的时间非常少，甚至有些情况下看都很少看到。另一个是交往空间的缺乏，原来大家都住大院子的时候还好些，高楼大厦起来之后，各种小区封闭起来，住了两三年，邻居长什么样都没记住的人也并不在少数，自己的房子好像和整个小区完全没关系。而且，不管住的屋子有多豪华奢侈，配套和居住仿佛都是散落式的，要满足生活需求却往往要驱车几个小时才能到达，除非是住在CBD，配套基本具备，但生活又离繁华太近，出门就要堵车，适合偶尔逛街，但不适合长期居住。北京大部分的高端住宅项目都是这样的情况，小区的形态与美国的封闭式小区有些类似，生活与城市，很难平衡。”此前长期在法国居住的范女士刚回国，在咨询金茂府的项目时提出了自己的困扰。

“在国外住了快20年，不管是在巴黎还是北京，舒适的步行尺度都是我对家的要求。”她说。

这也是很多高净值人士越来越明确的要求。

“随着城市化进程的加快，人们的生活半径越来越大，导致很多人将黄金时间浪费在车轮之上。北京三盘，带着金茂与生俱来的改变基因，择址城市核心地段，以中国金茂独有资源不断改变着南城界面不均衡、资源不均衡和内容不均衡的格局。”金茂北京相关负责人说。

北京亦庄金茂府地处国际都会资源与静谧自然相融合的国际宜居核心——亦庄中央居住区，三横五纵三轨道的立体交通网络，无缝对接城市动脉。南海子公园、博大公园等七大生态公园环伺，坐拥1,500万平方米城市绿肺。项目采用八大健康科技系统，将高舒适、低能耗、绿色健康的理念贯穿建筑体系，为居住者创造最纯净的舒居环境。

难题：在商业的冬天寻找春天

5月17日，上海住建委发布《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》。自此，北上广对类住宅和酒店式公寓等商业项目全部出台管制措施。

3月26日，北京出台新政治理商办类项目，对擅自把商办类项目改变成居住用途的情况集中整治，并规定，开发企业新报件商办类项目，最小分割单元不得低于500平方米。销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织，再次出售也是同样类型的对象。

整治措施实施后，不仅此前违规出售商办类住宅的房企和个人受到影响，对于正常开发的商业地产也不能算一件愉快的事。

“对于以后的商业项目，仅仅最小单元建筑面积不能少于500平方米这一项，就对销售和购买增加了难度。”一位不愿透露姓名的业内人士坦言。“购买这样的商业地产，需要更多的资金，对于初创企业来讲，是完全承担不起的。”

以商业起家的中国金茂，把重心转移到南城的时候自然布局了优势商业——位于丰台科技园的丰台金茂广场。

“我们是在新政出台前就拿到预售证的，所以新政对我们的影响很小。”销售经理称，整个区域的1号楼和2号楼是小面积的户型，虽然还没有定价，但总价应该在200万起。“无论对于投资还是公司自用，都很有吸引力。”

5月4日，一位客户正在询问开盘时间、开盘价格和大致的总额，并仔细了解银行贷款和首付款交付的时间问题，这样的客户不在少数，并不像新政后的商业地产售楼处门可罗雀，这里的销售连午饭时间也都很紧张。

销售经理告诉记者，前来咨询的客户中，大概有70%－80%的客户是买来自用，另有20％的客户作为投资。“这些投资的客户，一般是把我们的项目作为一种资产配置，在核心地段拥有资产相对来讲是一种安全、稳妥的抵御通货膨胀的方式。中国金茂品牌积累的信誉，丰台科技园风头猛进，整个大区域商办氛围浓郁，近两年很多刚开始入驻的小企业随着国家的政策红利快速发展……种种因素让这一区域内写字楼租金回报平稳递增可期。根据中国金茂这么多年的商业经验，要做区域内高端，成为四环边上的地标性建筑，在基础配套和招商方面，我们有足够的信心和能力。”

解题：用项目带动区域

自2015年10月14日由“方兴地产”更名“中国金茂”，这个老牌的房地产企业开始向城市运营商转型，通过规划和建造复合立体的交通网络、绿色环保的生态环境和智慧便捷的城市服务，实现城市的功能升级，并进一步带动区域产业升级。

星外滩国际金融航运集聚区项目沿黄浦江北外滩岸线绵延2公里长，30方平方米的土地，计划建成34栋写字楼。如果以上海东方明珠为中心，以两公里的半径画一个圆，整个区域的独栋写字楼是145栋，而星外滩就占了34栋（约23%）。

据介绍，这里原来是高阳路码头和汇山码头，曾经在60年代和70年代，承担了全国50%以上的进出口货物的装卸。随着中国经济的快速发展，旧工业码头已无法满足发展需要，功能转型成为必然。星外滩所在的区域，被计划打造成为世界级的“金融航运的中心”和“文化休闲旅游的基地”乃至“全球绿色地标”。于是，从1999年开始构思，至今18年的时间，规划中的34栋写字楼已经完成31栋，已入驻了一批中央及国有大型企业的总部，也成为全国航运要素最集中的区域之一。

不仅仅是商业，在北京南城的住宅中，中国金茂用相似的理念，以高品质项目带动区域发展。

“金茂府往往可以有能力去改变一个区域的面貌，或者一个区域的状态。我们有力量去改变周围一公里范围内城市生活状态，这个生活状态包含了医疗、教育、商业等等。”金茂北京相关负责人说。

据规划设计师张华介绍，七块地，犹如一个七巧板，有的相邻有的不相邻，通过符合生活的一体化的统一规划，改善一个地块的面貌，提升整个区域的价值。不关闭的边界，让交通、绿化、公共空间等资源，充分向城市开放。

当人们进入到这个区域，你可以在步行尺度内感受天际线的高低层次变化，可以在开放向街区的操场及广场中运动休闲、聊天社交。人们能感受到建筑带来的美好感受，包括生活空间和交往空间，让整个区域产生更多的活力，人的心灵能与建筑产生共鸣，建立感情，在这里生活、交流、工作，那么这就是一个好的规划。不仅是解决城市病的一种方式，更是未来城市发展的趋势。

“所有的金茂府都有一个共同的特点，它并不是一个天生的富二代。在北京有很多地块先天优势非常足，先天的自然资源，或者先天的城市资源很足，这类地块按正常设计手法，只要把它做出来，就一定不愁卖。

中国金茂项目往往会是在一个城市里面具有潜力的核心地块，这样才有发挥金茂府功力的空间。”金茂北京相关负责人进一步解释称，“如果这个地块本身就是一个海德壹号，你把它建成一个海德壹号，是你本来应该干的事。那如果我们拿到这块地并不是像海德壹号这样的地，但是我可以做成跟它并驾齐驱的产品，售价又不如它高，却可以享受到同样的居住舒适度、产品的满意度，这才是我们的风格。宋家庄包括当年的广渠金茂府，都是这样的情况。”他说。

他回忆到，宋家庄项目的地块起始已经到南三环，甚至不是传统的“城内”，但是北京金茂府通过空间感召力、建筑立面，园林的感召力，甚至包含对这个区域配套的改变能力，比如建成幼儿园、小学、养老中心等等，逐渐改变了以北京金茂府为中心周围一公里的生活状态，“结果是，当你来到这个街区的时候，它就不再是人们传统意义上的宋家庄，而是从这个地段跳脱，甚至让你会感觉这块地方就是城市核心。”

城市运营商是以绿色和科技为标志和前提的。

据中国金茂相关负责人介绍，所谓的绿色建筑，不仅仅是国内建筑所指的节能、节材、节水、环保，也包括对每一个居住者带来的是可以衡量的健康，同时用更少的能源费获得更舒适的生活环境。“我们现在所有这些保温体系、窗的气密性完全高于现在国内的标准，舒适度很高，但是我们真正消耗能源，或者说消耗的化石能源一定是在可控范围之内，全方位塑造我们的绿色建筑。”

他认为，绿色建筑一定是今后高端住宅项目的方向。

室内设计师唐忠汉介绍，比如北京金茂府所提供的空调与新风系统的概念，是完全不同于市面上我们所见过的高端住宅系统。它是用“毛细”的概念，从地底取得能源之后，通过热泵的处理，透过细微的毛细管铺盖，让整室空间得到最适宜的温度控制。而新风系统则能够从新风换气、空调冷暖、温度控制等相关方面，全面解决业主可能存在的空气品质问题。

但做到这些，往往需要耗费更大的成本。“肯定比以前要高，首先门窗保温性、气密性标准提升了很多，小窗和大窗的标准是不一样的。另外石材使用方面都很考究，还有门窗等。”金茂北京相关负责人分管区域产品设计，对于成本提升的体会更为明显。

一位金茂府的老客户，此前住在望京金茂府。在北京金茂府开盘前夕，她表示还会再次购买。横跨南北城，并不是一个容易的选择，但是她说，“住惯了金茂的房子，就不愿意再换了。”也许这就是对开发商来讲最大的褒奖。